Plan ogólny Limanowej wchodzi w decydujący etap. Rolnicy muszą sprawdzić strefy

W Limanowej plan ogólny przestał być technicznym dokumentem, a stał się sprawą, która może przesądzić o losie wielu działek. Samorząd ostrzega, że nowe przepisy mocno ściskają możliwości wyznaczania terenów pod zabudowę mieszkaniową, zwłaszcza tam, gdzie domy od lat powstawały rozproszenie. Największą uwagę przykuwa jednak inny szczegół – część gruntów rolnych może zostać przypisana do strefy, która nie da oczekiwanej swobody rozwoju gospodarstwa.

• Limit 130 procent mocno zawęża pole manewru
• Rolnicy mają sprawdzić strefy SJ i SZ przed konsultacjami
• Warunki zabudowy są coraz trudniej dostępne i urząd liczy się z opóźnieniami

Limit 130 procent mocno zawęża pole manewru

Rada Gminy Limanowa już 14 marca 2024 r. podjęła uchwałę o rozpoczęciu prac nad Planem Ogólnym Gminy Limanowa. To dokument, który w przyszłości zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a więc stanie się jednym z najważniejszych narzędzi porządkowania przestrzeni na terenie całej gminy.

Pierwsze analizy wykonawcy pokazały jednak, że nowe przepisy nie zostawiają samorządom dużej swobody. Największy problem dotyczy bilansu terenów mieszkaniowych i mechanizmu określanego potocznie jako „limit 130%”. W gminie o rozproszonej zabudowie taki sztywny model może działać jak zbyt ciasna rama. Zamiast porządkować przestrzeń, może ją mocno usztywnić.

Samorząd wskazuje, że przy takim podejściu mogą pojawić się bardzo konkretne skutki:

1. ograniczenie możliwości zabudowy części działek,
2. odrzucenie sporej liczby wniosków składanych przez właścicieli,
3. powstawanie rozdrobnionych i niespójnych stref planistycznych,
4. spowolnienie dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego na terenach wiejskich.

Władze gminy nie ograniczyły się do samego sprzeciwu wobec przepisów. Wsparły obywatelską inicjatywę Komitetu „Rozwój Polski”, która chce wykreślenia limitu 130% przy wyznaczaniu stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową lub zagrodową. Rada Gminy wystosowała też petycję do Marszałka Sejmu RP i Prezesa Rady Ministrów, apelując o zmianę ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W piśmie podkreślono, że obecne rozwiązania utrudniają racjonalne gospodarowanie przestrzenią, nie pasują do realiów terenów wiejskich i mogą ograniczać prawa właścicieli nieruchomości. Samorząd zwraca też uwagę na ryzyko przeciążenia procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Sprawę podjęli również parlamentarzyści, w tym poseł Edward Siarka, który skierował interpelację do ministra finansów i gospodarki. Z kolei przedstawiciele gminy pojawili się na pracach sejmowej Komisji do Spraw Petycji, a z pomocą senatora Jana Hamerskiego zgłoszono poprawki podczas prac komisji senackich. Nie uzyskały one jednak większości.

Rolnicy mają sprawdzić strefy SJ i SZ przed konsultacjami

Projekt planu ogólnego dla całego obszaru gminy otrzymał 13 marca 2026 r. pozytywną opinię Gminnej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. Potem dokument trafił do opiniowania i uzgadniania przez właściwe instytucje. Na tym etapie indywidualni właściciele działek nie mogą jeszcze składać skutecznych uwag. To będzie możliwe dopiero podczas konsultacji społecznych, które ruszą po zakończeniu uzgodnień.

Gmina zapowiada, że po poprawkach projekt zostanie skierowany ponownie do opiniowania, a później odbędą się szerokie konsultacje społeczne. Mają one objąć każde sołectwo, a dodatkowo planowane są dni dyżurów projektanta. Wstępnie mówi się o lipcu, ale termin zależy od tempa całej procedury. To ważne, bo właśnie wtedy właściciele działek będą mogli zgłaszać swoje uwagi i propozycje zmian.

Najwięcej uwagi samorząd kieruje teraz do osób prowadzących działalność rolniczą. To one powinny sprawdzić, czy ich grunty znalazły się w strefie odpowiadającej planowanemu wykorzystaniu terenu. W planie szczególnie ważne są dwa oznaczenia:

1. SJ – strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, obejmująca m.in. zabudowę mieszkaniową, usługi, komunikację, zieleń urządzoną, ogrody działkowe i infrastrukturę techniczną; w profilu dodatkowym przewidziano też m.in. tereny letniskowe, rekreację indywidualną, zieleń naturalną, lasy i wody.
2. SZ – strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową, obejmująca m.in. zabudowę zagrodową, produkcję w gospodarstwach rolnych, akwakulturę i obsługę rybactwa, a także komunikację, zieleń urządzoną, ogrody działkowe i infrastrukturę techniczną; dodatkowo dopuszczono tu m.in. wielkotowarową produkcję rolną, rolnictwo bez zabudowy, biogazownię, usługi, zieleń naturalną, lasy i wody.

To właśnie strefa SZ ma największe znaczenie dla gospodarstw, bo daje szerokie możliwości związane z infrastrukturą rolniczą, a jednocześnie może obejmować zabudowę mieszkaniową. Właściciele działek powinni więc uważnie porównać swoje plany z oznaczeniem terenu, bo od tego może zależeć dalszy rozwój gospodarstwa albo możliwość realizacji inwestycji.

Warunki zabudowy są coraz trudniej dostępne i urząd liczy się z opóźnieniami

Równolegle kończy się czas, w którym można jeszcze składać wnioski o decyzję o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach. Obowiązujący termin przedłużono do 31 sierpnia 2026 r., a gmina zapowiada starania o dalsze przesunięcie go do końca roku. Dla osób planujących budowę to sygnał, by nie czekać do ostatniej chwili. Jeśli inwestycja może być niezgodna z przyszłym planem ogólnym, wcześniejszy wniosek o warunki zabudowy może okazać się bezpieczniejszym rozwiązaniem.

Sytuacja odbija się już na pracy urzędu. Od początku 2025 roku liczba wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wzrosła niemal pięciokrotnie. To oznacza dłuższe procedury, zwłaszcza w Wydziale Geodezji, Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska, ale także w innych komórkach urzędu. Samorząd przyznaje, że to obciążenie przejściowe, wynikające z gwałtownej zmiany przepisów i rosnącego zainteresowania mieszkańców zabezpieczeniem swoich planów inwestycyjnych.

Władze gminy zapewniają, że nadal będą zabiegać o złagodzenie rygorów nowych regulacji i o takie rozwiązania, które pozwolą zachować jak największe możliwości rozwoju – zarówno tam, gdzie planowana jest zabudowa mieszkaniowa, jak i tam, gdzie o przyszłości decyduje działalność rolnicza.

na podstawie: UG Limanowa.